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Worauf Sie achten müssen, wenn Immobilien zum Erbinventar gehören.
Der Begriff des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers ist im Gesetz nicht verankert, sondern inhaltlich durch die bundesgerichtliche Rechtsprechung geprägt. Daraus haben die Steuerbehörden ihre Praxis abgeleitet. Die nachfolgenden Kriterien und Indizien werden von ihnen herangezogen, um einen potenziellen gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler zu identifizieren.
Diese Kriterien werden nicht kumulativ für die Annahme als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel vorausgesetzt. Massgebend ist die Gesamtheit der Umstände im konkreten Einzelfall.
Ergänzend zu den zuvor genannten Kriterien und Indizien gilt in der Praxis folgende Faustregel: «Einmal gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler, immer gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler.»
Dies bedeutet in der Folge, wenn die zuständige Steuerbehörde die Tätigkeit einer natürlichen Person als gewerbsmässig umqualifiziert hat, zukünftig immer von Gewerbsmässigkeit ausgegangen werden muss, was insbesondere bei Erbengemeinschaften eine Gefahr darstellt.
Bei einem Erbgang oder Erbvorbezug stehen die Steuern meist nicht im Vordergrund. Dennoch gibt es einige Punkte, die es zu beachten gilt, insbesondere, wenn Immobilien zum Erbinventar gehören. Der steuerliche Status des «gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers» kann ein steuerliches Risiko für eine Erbengemeinschaft darstellen.
Nach dem Versterben eines Erblassers behalten Liegenschaften grundsätzlich ihren steuerlichen Status, was regelmässig vor dem Erbgang der Status der privaten Vermögensverwaltung ist (sprich sie gehören zum Privatvermögen). Wenn die Erben nach dem Erbgang die Liegenschaften verkaufen, werden diese nicht automatisch zum Geschäftsvermögen.
Trotzdem besteht das Risiko, dass die Erbengemeinschaft als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert wird, was zur Folge hat, dass sowohl der Verkaufsgewinn auf den Immobilien der Erbengemeinschaft als auch künftige Liegenschaftsverkäufe und -erträge der Besteuerung auf Bundesebene und der AHV unterliegen. Das kann sogar dann der Fall sein, wenn die späteren Liegenschaftsverkäufe und -erträge nicht direkt im Zusammenhang mit der Erbengemeinschaft stehen.
Die folgenden Kriterien aus bundesgerichtlicher Rechtsprechung und der Praxis der Steuerbehörden sind an die Praxis zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler angelehnt, aber auf den Erbfall konkretisiert:
Sofern diese Indizien in der Mehrheit darauf hinweisen, dass es sich bei der Tätigkeit einer Erbengemeinschaft aus steuerlicher Sicht um Gewerbsmässigkeit handelt, führt dies dazu, dass die Erbengemeinschaft als gewerbsmässige einfache Gesellschaft, Kommanditgesellschaft oder Kollektivgesellschaft betrachtet wird. Somit wären die Liegenschaftsverkäufe und -erträge dem Geschäftsvermögen zu zuweisen und zu versteuern.
Für die aus der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler resultierenden Steuerfolgen verweisen wir auf die entsprechende Themenseite.
Bei natürlichen Personen werden Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften auf Bundesebene grundsätzlich nicht besteuert.
Wird aber eine Gewerbsmässigkeit bejaht, werden Gewinne aus Liegenschafts- und Grundstückverkäufen dem Geschäftsvermögen zugeordnet, was auf Bundesebene zu Einkommenssteuerfolgen führt. Zudem werden solche Liegenschaftsgewinne wie Einkommen (Liegenschaftserträge) aus selbständiger Erwerbstätigkeit (gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler) der AHV unterstellt.
Auf Kantos- und Gemeindeebene unterliegen Grundstückgewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften aus dem Privatvermögen der Grundstückgewinnsteuer. Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften des Geschäftsvermögens unterliegen dagegen entweder der Einkommenssteuer (dualistisches System) oder der Grundstückgewinnsteuer (monistisches System). Weitere Informationen zur Besteuerung im Falle der Veräusserung finden Sie hier.
